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2016年10月07日
ブログ

不動産売却の流れ③(媒介契約)

こんにちは~☆

塩福です。

 

明日と明後日は武岡4丁目の新築建売住宅の「初」売出なん

ですが、早々に色々な反響をいただいておりまして誠にありがとうござい

ます。

オープンハウス前に買付が入るのでは?と思ってましたが、そんな甘い

もんじゃないですね。

ご興味有られます方はお気軽にお越しください☆

物件ページ:https://crst-baibai.com/baibai/view/114

※詳細はHPトップページをご覧になられますか、お気軽にお問合せ

ください。

 

さて、本日のブログは、不動産売却の流れ③といたしまして、「媒介

契約」について書きたいと思います。

「媒介契約って何?」

と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、媒介契約(媒介=仲介)

とは「お客様の大切な財産である不動産を不動産会社へどのような

条件で、また、いくらで販売を依頼し、その報酬をどのようなタイミングで

支払うかをお互いに契約するものです。」

当たり前だと思いますが、大切な財産である不動産を

「売っておいてくれ~」 と

 

頼んだけど、

・ いくらで販売しているか知らない

・ どのような販売活動をしているか知らない

・ 契約期間もしらない

・ 媒介形態(専属専任、専任、一般媒介 等)を知らない

・ 成約になったときに、いつ、いくら払うか知らない

・ 契約期間を知らない

・ 指定流通機構への登録をするか否かを知らない

 

なんて信じられない事をお話しされるお客様も、今だにいらっしゃいます

 

私が売主だったら自分の物件がどのような売り方(販売手法、販売

計画)でどのように販売されていてその反響がどうなのか?という事が

とても気になります。

みなさんはどうでしょうか?当然、気になりませんか?

 

ですので、皆さん、不動産業者へ販売を依頼される際は、必ず媒介

契約書を結ばれてください☆

※宅建業法でも34条書面として必要事項を記載した書面を作成し、

業者自ら記名押印し依頼者に交付しなければなりません。

 

媒介契約は以下の4種類があります。

1.明示義務のない一般媒介契約書

2.明示義務のある一般媒介契約書

3.専任媒介契約書

4.専属専任媒介契約書

それでは、この4つの媒介契約書はそれぞれどのようなメリット・

デメリットがあるのでしょうか?

 

今回のケースは一般的な売主様が、できるだけ早くできるだけ高く

販売したい中で弊社を信用し、売りを任せていただける状態として

かかせていただきます。

分類法

他業者に重ねて依頼可→YES→他業者名を明示する→YES→明示義務のある一般媒介

他業者に重ねて依頼可YES→他業者名を明示する→NO →明示義務のない一般媒介

他業者に重ねて依頼可→NO→自己発見取引OK→専任媒介

他業者に重ねて依頼可→NO→自己発見取引NO→専属専任媒介

  

※他業者へ重ねて依頼「可」とは、例えば、同じ物件を、[A不動産]

[B不動産][C不動産][D不動産]・・・と複数社へ同じ条件で売りを

任せることができます。

 

※他業者名を明示とは、複数社へ売りを任せる場合、自社以外

どの業者が預かっているかを明示するか明示しないかという事だと

お考えください。

 

※自己発見取引とは、販売にだしている状態で売主様ご自身が

買い客をお探しになられた場合(例えば、親戚に誰々さんが買いたい

だとか、ご近所の○○さんが買いたいだとか)でも、不動産業者を

仲介に入れないといけないかどうかとお考えください。

 

他にも、

・専任と専属専任では業務処理報告の頻度が違ったり

・指定流通機構(鹿児島であれば西日本レインズ)への登録義務の有無

 や、登録をしなければ期日等

・契約の有効期間の有無

等、ありますが、必要なところは後程書きますね!!

 

さて、では本題ですが、売主様にとってどの

媒介契約が一番良い契約なのでしょう

か?

 

当然ですが、一番良い契約方法というのがあれば、皆さんそれを選び

ますので、一長一短あります。

お客様にあった媒介方法をお選びください☆

 

 

まず、このように考えましょう。

大きく分けて2種類あります「一般」と「専任」です

どのようなお客様がどちらを選ぶとよいのでしょうか?

下記のお客様は一般媒介を選ぶと良いと思います。

1.信用できる不動産業者がいない(もしくは、不動産業者を信用していない)

→1社じゃ売り切れるか不安なので、複数社に依頼するも同じ

  ※その依頼する1社だけを信用できていないと広くお考えください。

→物件をWEBやHPへ広く公開しないでほしい

  ※専任で預けた場合、鹿児島では西日本レインズに登録義務が

    ありますので、業法違反をしない限り必ずWEB上に物件情報が

    記載されます。

リスク・・・どの業者も、同じような看板設置、ホームページへの登録

      程度の販売しかしてもらえず反響が思ったように取れない。

      このような事も考えられます。なぜなら、不動産業者は、

      契約の成功報酬として媒介手数料を規定の報酬内で受け

      とるとなっております。ですので、それまでの販売経費は、

      その不動産業者が手弁当で支出するケースがほとんど

      です。ですので、一般媒介で受託している場合、経費を

      かけても、自社で仲介できる可能性は、専任と比べ極めて

      低くなるため、思い切って、経費をかけて販売活動ができ

      ないのが、実情です。

 

また、下記のようなお客様は専任媒介を選ぶと良いと思います。

→信用のおける業者がいる

→広告(HP、ポータルサイト、チラシ、折り込み広告)等を思い切って

 不動産業者の手弁当で打って広く深く販売活動をしてほしい

 

リスク・・・信用していたのだけど思ったような販売活動をしてくれない。

      当初の予定と異なった販売活動を行っている。このような

      場合は、専任の媒介契約期間は最長で3か月ですので、

      さっさと契約を破棄してしまいましょう。もし、契約書の販売

      計画と明らかに異なる販売をしている場合や契約書に違反

      している場合は、3か月も関係なく解除できる可能性があり

      ます。

 

 

ざっくり言うと、このように分かれるじゃないかと思います。

 

いかがだったでしょうか?

わたしなりに、お客様目線に立って、媒介契約書について書かせて

いただきましたが、わかりづらかったかもしれません。

わかりづらいところはお気軽に弊社までお問い合わせくださいね☆

 

 

また、おかげさまで9月は非常に多くの受託を頂くことができました。

ほんとうに皆様のおかげと感謝しております。

 

ホームページも小さい不動産業者ながら、月間2,000セッション、

月間ページヴューも9,000を超えてきました。

これからは月間1万PVは突破して、2,3万PVとしていきたいと思い

ます。目指せ!月間10万PV☆☆

これからも見ていただける方に必要な情報を発信していきたいと思い

ます!!

 

今後ともよろしくお願いします☆

 

最後に

本日は、年賀状用の写真の撮影をおこないました。

どの写真を使用するかはまだ、決めておりませんが、その一部を

どうぞ~☆

 

ホームページ:https://crst-baibai.com/

 

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